秀山规资发〔2022〕45号

秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局

关于更新秀山县城镇国有建设用地土地级别及基准地价的通知

各街道办事处、乡镇人民政府，县政府各部门，有关单位：

    经县政府同意，现将秀山县城镇国有建设用地土地级别及基准地价更新成果予以公布，并就有关事项通知如下：

一、基准地价更新周期视市场情况而定，将根据经济社会发展状况和产业政策等因素，适时进行调整并向社会公布。

二、本通知自发布之日起施行。

三、县政府有关部门和有关单位要做好相关政策的衔接工作，施行中的具体问题由县规划和自然资源局负责解释。

附件：1.秀山县城镇国有建设用地土地级别表

2.秀山县城镇国有建设用地使用权基准地价表

3.秀山县城镇国有建设用地使用权基准地价说明

4.秀山县中心城区城镇土地级别和基准地价图

秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局

                                                  2022年5月9日

附件1

         秀山县城镇国有建设用地土地级别表

附件2

秀山县城镇国有建设用地使用权基准地价表

附件3

秀山县城镇国有建设用地使用权基准地价说明

一、适用范围

秀山县城镇土地使用权基准地价（以下简称基准地价）适用于秀山县城镇规划范围内的国有建设用地。

二、基准地价内涵

基准地价的内涵为城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为楼面地价，是指单位建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格（单位：元/平方米）。

（一）基准地价容积率

商服用地2.5，住宅用地2.0，工业仓储用地1.0，公共管理与公共服务用地1.5。

（二）基准地价土地开发程度

开发程度：商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地开发程度为“六通一平”，即宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内场地平整。工业仓储用地开发程度为“五通一平”，即宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

（三）基准地价使用年限

商服用地40年、住宅用地70周年、工业仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

（四）基准地价期日

2021年1月1日。

三、土地用途分类

基准地价土地用途分为商服、住宅、工业仓储、公共管理与公共服务4个一级类及对应的20个二级类用途。本次修正体系根据4个一级类用途的分类定级确定，对应的20个二级类用途的修正体系参照各对应的一级类用途的修正体系。

（一）商服类

包括零售商业用地（包括商场、商铺、商店、超市、市场、加油站、加气站、充电站等用地）；批发市场用地（包括各类批发功能为主的市场用地）；餐饮用地（包括饭店、餐厅、酒吧等用地）；旅馆用地（包括宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、自驾车和房车营地、度假村、酒店等用地）；商务金融用地（指银行、证券期货交易所、保险公司等金融活动场所用地、企业厂区外的独立公共管理与公共服务用地、信息网络服务、信息技术、电子商务服务、广告传媒用地）；娱乐用地（包括剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、绿地率小于65%的大型游乐设施、影视城及仿古城等人造景观用地等用地）；其他商服用地（包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、汽车维修站、高尔夫、赛马场、物流营业网点及居住小区及小区级以下的配套服务设施用地）。

（二）住宅类

指用于一类居住、二类居住、三类居住用地中的住宅用地（包括普通住宅、公寓、别墅等及其附属设施用地，不含配套的商业服务设施用地）。

（三）工业仓储类

包括工业用地（指工矿企业的生产车间、库房及其直接为工业生产等服务的附属设施用地）；仓储用地（指物资储备、中转、配送等用地）。

（四）公共管理与公共服务类

包括机关团体用地（指党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地）；新闻出版用地（指文艺团体、影视制作、广告传媒等用地，包括广播电视、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等）；教育用地（包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地、聋、哑、盲人及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地）；科研用地（包括独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地）；医疗卫生用地（包括医疗保健、卫生防疫、康复急救、医检药检设施等用地）；社会福利设施用地（包括福利院、养老院、孤儿院等用地）；文化设施用地（包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心、综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地）；体育用地（包括体育场馆、体育训练基地、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地）；公用设施用地（指用于城乡基础设施的用地，包括供水、供电、供燃气、供热、邮政、广播电视通信、消防、防洪、排水、环卫等设施用地）

殡葬用地（包括殡仪馆、火葬场、骨灰寄存堂、陵园、墓地等殡葬场所用地）修正体系参照修商服用途确定。

风景名胜用地（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林工业、湿地公园等的管理机构、旅游服务设施的建筑用地）修正体系参照商服用途确定。

交通运输用地：铁路用地(指用于铁道线路及场站的用地，包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地)；轨道交通用地(指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地，以及场站的用地)；公路用地(指用于国道、省道、县道和乡道的用地，包括征地范围内的路堤、路堑，道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地)；城镇村道路用地(指城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地，包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道，及其交叉口等)；交通服务场站用地（指城镇、村庄范围内的交通服务设施用地，包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的停车场）、停车楼、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地）；机场用地（指用于民用机场、军民合用机场的用地）；港口码头用地（指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分）；修正体系参照工业用途确定。

其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。住宅类、工业仓储类、公共管理与公共服务类用地中的配套经营性设施用地，应参照商服用途确定。

四、基准地价的应用

运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。

（一）宗地价格计算公式

1.地上计容部分

楼面地价=适用的基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

2.地下不计容部分

楼面地价=适用的基准地价×相应用途地下空间修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

（二）宗地价格测算中有关参数的确定

1.适用的基准地价的确定

根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的基准地价分类，确定适用的基准地价用途后，根据土地管理部门公布执行的土地级别，确定对应用途级别应适用的基准地价。

2.期日修正系数的确定

期日修正系数=宗地估价期日的地价指数÷基准地价期日的地价指数

宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。

3.年期修正系数的确定

年期修正系数=

n—宗地剩余使用年限；

m—基准地价规定的相应用途土地使用年限；

r—土地还原率（商服、住宅、工业仓储、公共管理与公共服务分别为6.98%、6.25%、4.97%、5.22%）

4.容积率修正系数的确定

按照宗地的法定容积率（R），根据《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。商服、住宅、公共管理与公共服务容积率小于1时，按容积率1确定修正系数；商服住宅容积率大于5时，按容积率5确定修正系数；公共管理与公共服务容积率大于3时，按容积率3确定修正系数。工业仓储用地不进行容积率修正。

当R₁<R<R₂（R₁、R₂为上述《容积率修正系数表》中所列的相邻容积率）时，按下列公式计算容积率修正系数（X）：

X=X₁+(X₂-X₁)×(R-R₁)/(R₂-R₁)

X₁、X₂为R₁、R₂所对应的容积率修正系数。

5. 土地开发程度修正值的确定

当宗地的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应根据《土地开发程度修正值表》确定开发程度修正值。

宗地同时具有地上计容部分和地下不计容部分的，评估时只计算宗地地上计容部分的土地开发程度修正值，地下不计容部分的土地开发程度不作修正。

6. 区域和个别因素修正系数的确定

区域和个别因素修正系数=

按照《区域和个别因素修正系数表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，应用上述公式测算宗地的区域和个别因素修正系数。Ki为第i种因素的修正系数。

附表：1.土地用途修正系数表

2.容积率修正系数表

3.地下空间修正系数表

4.土地开发程度修正值表

5.区域和个别因素修正系数表

附表1

土地用途修正系数表

附表2

容积率修正系数表

附表3

地下空间修正系数表

备注：地下空间指地下不计容建筑部分。

附表4

土地开发程度修正值表

附表5

区域和个别因素修正系数表

商服用地基准地价修正因素指标说明表

商服用地基准地价修正系数表

住宅用地基准地价修正因素指标说明表

住宅用地基准地价修正系数表

工业仓储用地基准地价修正因素指标说明表

工业仓储用地基准地价修正系数表